（出所）【スマホ版】国土交通省「すまい給付金」, すまい給付金は、住宅ローン減税ではメリットを享受しにくかった所得の少ない人の増税負担を緩和するためにある制度です。消費税率10％が適用される住宅を取得する場合、現金最大50万円が給付されます。, では実際に、自分の場合は「いくら控除されるのか？」「いくら給付されるのか？」を知りたいですよね。その場合、次のシミュレーションサイトがお勧めです。, （出所）【PC版】国土交通省「すまい給付金シミュレーション」 新居の購入には多額のお金がかかるため、住宅ローンを組むのが一般的です。住宅ローンには返済比率があります。 とっても重要なんです。 この記事では、借り入れ可能額と返済比率を求めるための計算式を記載しつつ、無理なくローンを返済するポイントをご紹介します。 住宅ローンは返済比率35%が基準！ そんなこと誰が決めたんでしょう？ 銀行 と 不動産業者 が「この返済額ならギリギリ返せる」と判断した比率が35%なんです。. 住宅ローンを借りる時に気になるのは「いくらまで借りられるのか」ということではないでしょうか。金融機関は、融資を受ける人の返済能力に応じて貸出額を決めていますが、実は金融機関が“貸してくれる金額”と、“借りてもいい金額”は同じではありません。「借りてもいい住宅ローンの金額」はどう計算すればいいのでしょうか。その判断の指標となる返済比率と、適正な返済比率はどれくらいなのか考えてみましょう。, 住宅を購入する時には、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンを借り入れするにあたっては、必ず知っておいていただきたいことがあります。それは、住宅ローンでは「借りられる金額」と「借りていい金額」は違う」ということです。, もう少しわかりやすく申し上げると、金融機関が審査を通してくれる金額（＝借りられる金額）と、無理なく返済を続けられる金額（＝借りていい金額）はイコールではありません。, 実際に、住宅ローンを借りすぎてしまい、返済のために生活が困窮してしまう方がいらっしゃいます。より良い生活を実現するために住宅を購入したはずなのに、そうなってしまっては本末転倒です。, 住宅ローンの借り入れに際しては、住宅購入後の生活と家計にある程度の見通しを立てて、借りていい住宅ローンの金額を見極めることをおすすめします。, 借りていい住宅ローンの金額を知るのは、「返済比率」について知っておくことが大切です。そこでまず、「返済比率」についてご説明しましょう。, 返済比率とは、「年収に占める返済額の割合」のことを言います。返済比率を求める計算式は、下の通りです。, このときの“年収”は、サラリーマン（給与所得者）の場合は「各種控除前の額面金額」を、自営業の方などは経費等差し引き後の「所得」で計算するのが一般的です。, つまり、収入額を差し引き前の年収で計算してもらえるサラリーマンの方が、自営業の方よりも有利（返済比率が小さくなりやすい）ということになります。, また、“返済額”は年間の総額を用いて計算しますので、ボーナス払いがある場合はボーナス払いも含んだ年間の総返済額で計算します。, 住宅ローンの「借りられる金額」とは、前述の計算式で求めた返済比率が、銀行等の金融機関が独自に定めている返済比率の基準値内に収まっている金額のことをいいます。, 【フラット３５】なら、年収400万円未満の方の場合で「30％」、400万円以上の方で「35％」を上限としています。また、民間の金融機関の場合なら、年収250万〜400万円の場合で「30％」、400万円以上で「最大35％」などとなっています。, たとえば、他に借り入れのない年収500万円のサラリーマンの方が、審査金利1％で35年の住宅ローンを利用する場合を考えてみましょう。利用する金融機関が年収500万円の方に定める最大の返済比率が35％であれば、借りられる額は次のように求められます。, 500万円÷12ヶ月×35%＝145,833円…（1）（おおよその毎月返済額） 返済比率が30％程度ならば住宅ローンの審査が通るからです。 しかしながら結局のところ、 ローンが通ったとしても、支払いが厳しくなるほどの金額ではいけません。 一般的には25％から30％と言われていますが、私の会社では返済比率30％以内の尺度で判断していました。 返済比率が30%をオーバーするローンを希望する方は、車のローンが残っていたり、クレジットカードのショピングローンが残っていることが多かっ … 住宅ローンの返済ができなくなるとどうなる？ 対処法は？（ファイナンシャルフィールド）収入の減少や転職など、生活パターンの変化により、住宅ローンの返済が困難な状態に陥ることは誰にでも起こりうることです。 … お子さんがたくさんいらっしゃる、あるいは教育に力をいれたいというご家庭ですと、住宅ローンは20％に抑えたいという方もいますし、愛犬が走り回れる広い庭がほしいということで、返済比率の目安を30％程度にして借りられる方もいますね。 ここでは、住宅ローンの返済比率の平均値について解説していきましょう。 国土交通省が公開しているデータから求めた返済比率の平均値は、16.1％程度です。 今回の記事では、住宅ローン期間の「30年と35年」にフォーカスしてお伝えいたします。 この記事を読むことで、あなたは住宅ローンの期間を何年に設定すればよいのかが、理解できるようになります。 ローン返済（毎月払い）の表計算の式は、 借入日、返済日などの日付は何日が前提条件になっている式でしょうか。 例えば、借入日は毎月1日付、返済日は毎月末日付で設定しているなど、 ご教示いただけると幸いです。 keisanより 住宅ローンにおける返済比率を計算する方法などをご紹介しました。 なお、理想の返済比率は25%であり、25%以下であれば、住宅ローンの審査に通りやすいとご紹介しましたが、フラット35の返済比率の目安は以下のとおりで、30%～35%です。 ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円※4-2）のうちいずれか少ない方の金額の1% 1.1.1 毎月の返済額を計算してシミュレーション; 1.2 理想的な住宅ローンの借入額をシミュレーション. 収入に対する返済額の割合です。住宅ローンを借りる場合、長期に渡って滞りない返済計画となるように、金融機関ではこの割合を一定の範囲内に定め、返済比率による審査が行われます。, 金融機関は「返済比率30-35%（額面年収）」まで貸してくれます。しかし、長期に渡って滞りなく返済できる比率なので、決して余裕があるわけではありません。, そのため、インターネットで検索してみると「返済比率20%（額面年収）」が理想と書かれている記事も多くあります。, ただ、私は、この理想の返済比率はあてにならないと考えています。なぜなら、趣味や旅行が制限される家計になるからです。, 総務省統計局の家計調査報告書（PDF:15頁）によると、二人以上世帯の平均生活費は「287,315円（約28.7万円）」となっています。, 報告書では、住居費の項目は16,920円（約1.7万円）とありますが、これは統計上、家賃を払っていない世帯も含めて平均値を出しているため、賃料が実際よりも少額に見えている状況です。, このケースの場合は、月々10万円の住宅ローン返済のため、計算しやすいように報告書から住居項目を抜いて考えます。約28.7万(報告書生活費)−約1.7万(住居費項目)＝「約27万」, よって、手元に残るのは、39万(手取り)-約27万(生活費用)-10万(ローン返済費用)=「月2万円」だけです。, ご覧の通り、額面年収をもとにした返済比率20%ではギリギリの家計です。これでは自分の人生を豊かにすることが制限されるかもしれません。, きっとあなたも、温泉旅行や海外旅行もしたいし、趣味も続けたいと思っているはずです。, ならば、ゆとりを持って人生を豊かにするために、住宅予算は手取り年収をもとにした「返済比率20%」以内にすることをおすすめします。, 返済比率については本記事の「住宅ローンは返済比率「手取り20%以下」にすべき」で詳しくお話しします。, もしかすると、様々な形となって、あなたの人生に大きくのしかかってくるかもしれません。, なぜなら、住宅購入は人生で一番大きな買い物になりがちだからです。買い方を間違えると取り返しがつかないくらいインパクトが大きくなります。, 金融庁の金融審議会が公表した報告書をもとに「老後資金2000万円が不足」とメディアが一斉に発信したことによって国民の大きな注目を集めた老後問題です。, 「毎月約5.5万円の赤字」×12ヶ月で「年間約66万円の赤字」です。これが30年つづくと「年間約66万円の赤字」×30年で「約1,980万円」になります。, この数字をもとに、メディアが「老後資金2000万円が不足」と騒ぎ立てました。しかし、大きな誤解があります。, これは「年金だけでは食事もままならない」「年金だけでは生活必需品を買えない」という話ではありません。不足しているのは、「友達とお茶に行く」「家族旅行で温泉に行く」「ダンスをはじめる」など、いわゆる「老後の生きがい予算」です。, つまり、公的年金だけでも必要最低限の生活は維持できます。とはいえ、やっぱり老後は豊かに暮らしたいですよね。, 金融機関から借りられるだけ借りてしまうと、余裕のある老後は送れなくなる可能性があります。なぜなら、返済するのに精一杯なので2,000万円を準備する余裕がないからです。, たとえば、年収500万円（手取り389万円：40未満/配偶者有）の場合、借りられる額と無理なく返せる額の差額は2,777万円です。つまり、無理なく返せる額で家を買った人は比較的「老後2000万円」の準備がしやすいです。一方で、借りられる額で買った人は厳しい現実が待っていると言わざるを得ません。, なぜなら、公立の幼稚園から高校まで在学し国立大学に進学した場合は、子供一人あたり約1,000万円が必要になるからです。それらが全て私立の場合だと約2,300万円に上ります。その差額は「約1,300万円」。, 年収500万円（手取り389万円：40未満/配偶者有）の場合、借りられる額と無理なく返せる額の差額は2,777万円です。もし、子供が全部私立に行きたいとなったら「約1,300万円」が必要となります。, 無理なく返せる額で家を買った人はやりくりすれば比較的準備できそうです。一方で、借りられる額で家を買った人は、ただでさえ住宅ローンの返済が大変なのに、さらに追加で「約1,300万円」を準備するのは容易ではありません。, 事実、親が教育費を準備できないため、奨学金を借りなければ大学に行けない子供は増えています。住宅費にお金を使い過ぎたことが全ての原因ではないにしても、一因になっています。, 大学（昼間部）では、約二人に一人が奨学金を受給しています。想像より多いと感じるかもしれませんが、これが現実です。, しかも、奨学金は借金（給付型を除く）です。大学を卒業すると子供が自分で返済しなければなりません。給与が多くない新入社員にとって、この返済は非常に大変です。, もし一定期間支払いが滞ってしまうと、金融事故とみなされ、子供が住宅ローンを組みづらくなります。つまり、親の世代が住宅予算を間違えると、子供の世代までしわ寄せが行きます。, 決して一代では終わらない話ですので、住宅予算は何となくで決められるものではありません。, 家族のために「借りられる額」で頑張って家を買って、家族にそのしわ寄せがいったら本末転倒です。本当に家族のことを考えるなら「無理なく返せる額」での住宅購入をおすすめします。, 「借りられる額」で家を買うと、老後や子供世代に影響があるのは前述したとおりです。ただ、そもそも返済に余裕があるわけではないので、現在ハマっている趣味や旅行も自由にできなくなります。, 「年収別ローン借入額目安表」の年収500万円（手取り389万円：40未満/配偶者有）をご覧ください。借りられる額と返せる額の差は「2,777万円」あります。おそらく20年連続でハワイ旅行にいけます。, 「借りられる額」で頑張って家を買うのもいいですが、「無理なく返せる額」で家を買って、旅行や趣味に使ったほうが人生としては魅力的ではないでしょうか？, 家は豊かな人生を送るためのひとつのツール。家を買うことがゴールではありません。見栄を張らず、豊かな人生を送るため、ライフプランに合った無理のない借入額を設定しましょう。, 返済比率とは、「年収に占める年間返済額の割合」のことです。一般的に「額面年収」をもとにしています。, 金融機関は、住宅ローン審査の際に返済比率をチェックします。各金融機関ごとに比率基準があり、返済比率が基準を越えると返済が滞る可能性があるので、融資減額や融資をしない対応をとります。, つまり、返済比率30-35％までなら借入可能ということです。ただし、返済が滞らないレベルであって、決して余裕のある返済ではありません。, 金融機関がOKを出しているから大丈夫だろうと考えないほうがよいでしょう。なぜなら、家は「買って終わり」ではないからです。, 金融機関が貸してくれるからといって、借りるだけ借りてしまうとリスクが高くなります。そこでインターネットで「返済比率 適正」と検索してみると、「返済比率20%」が理想と複数のblogで言われています。, なぜなら、額面年収における返済比率を20%で抑えたとしてもギリギリの家計だからです。, 額面年収600万円をもとに返済比率20％で住宅購入した場合、「600万円×20％」＝120万円が年間返済額の上限です。12ヶ月で割ると「120万円÷12ヶ月」＝10万円が毎月返済額の上限ということになります。, 手取り年収が約470万円だと、手取り月収は「約470万円÷12ヶ月」＝約39万円になります。, 総務省統計局の家計調査報告書（PDF:15頁）によると、二人以上世帯の平均生活費は「287,315円（約28.7万円）」となっています。報告書では、住居費の項目は16,920円（約1.7万円）とありますが、これは統計上、家賃を払っていない世帯も含めて平均値を出しているため、賃料が実際よりも少額に見えている状況です。, このケースの場合は、月々10万円の住宅ローン返済のため、計算しやすいように報告書から住居項目を抜いて考えます。生活費は、約28.7万(報告書生活費)−約1.7万(住居費項目)＝「約27万」です。, よって、手取りから生活費と毎月の住宅ローン返済分を引くと「39万−約27万−10万」＝約2万円しか手元に残りません。, 額面年収をもとにした返済比率20%は、いかにギリギリの家計になるかお分りいただけたのではないでしょうか。, 住宅購入が目的ではありません。家は自分や家族が豊かになるための手段にすぎません。家を買って終わりではなく、旅行したいし、趣味も続けたい。レストランにも行きたいし、新しいチャレンジもしてみたいですよね。, ゆとりを持って人生を豊かにするためには、「返済比率20％（手取り年収）」以内に収めることをおすすめします。, それではあらためて一覧表をご覧ください。借りられる額は「返済比率30-35%（額面年収）」。返せる額は「返済比率20%（額面年収）」。無理なく返せる額は「返済比率20%（手取り年収）」で計算しています。, 大企業にお勤めの方や公務員など、いわゆる住宅ローン審査において条件の良い人は借入額に注意しましょう。, なぜなら、金融機関は「しっかり返済できそうな人」にはどんどん貸そうと考えているからです。よって、額面年収に対して、返済比率40%まで承認する金融機関もあります。, これだと、手取りの半分近くを返済に充てることになるので、老後や教育のための貯金ができません。教育費は子供が大きくなるにつれて必要になってくるので、大学に行く頃には教育費を捻出できず、奨学金を借りるケースも多いです。, 年収別の住宅ローン借入額一覧表はあくまで目安です。実際は、年齢・家族構成・支出割合・金利への考え方…等によって「無理なく返せる額」は個別に異なります。, 個別条件で「無理なく返せる額」の目安を知りたい場合は、「住宅保証機構」の住宅ローンシミュレーションがおすすめです。, 年齢に応じて返済期間を変更したり、金利も変更できます。また返済プランや繰上げ返済など様々なシミュレーターがありますので、お試しください。ただし、返済比率は「20%以下（手取り年収）」を守りましょう。, 入力した数字に従って自動計算されるので、目安となる住宅ローン借入額が一目瞭然です。, 最終的には、ファイナンシャルプランナー（以下FP）に「無理なく返せる額」の算出を依頼することをお勧めします。, なぜなら、自分では甘く見積もって計算してしまいますが、FPは客観的に計算してくれるからです。また、様々な角度からヒアリングして個別具体的な「無理なく返せる額」を算出してくれます。, 現在の貯蓄額、世帯によって違う生活費や教育費などの支出、これまで払ってきた家賃などの住居費、今後必要となる貯蓄や住宅の管理費などのランニングコスト、先々の収入や教育費の変化なども考慮しながら「無理なく返せる額」を算出してくれるので安心です。, 主に「住宅展示場にいるFP」や「ハウスメーカー提携のFP」です。なぜなら、契約したらハウスメーカーからキックバック等が貰える利害関係があるからです。, たとえば、ハウスメーカーに「客観的に予算を見てもらったほうが良いですね」とそれっぽいことを言われてFPに相談に来たお客様がいたとします。, しかし、こういった場合のFPは、お客様の人生ありきではなく、物件ありきで算出します。計算上、「無理なく返せる額」ではハウスメーカーの家を買えなかったとしても、キックバック等があるので「借りられる額」で計算して契約させるケースが多くあるのです。, もちろん、ハウスメーカー提携のFPが全員おすすめできない訳ではありません。なかには素晴らしい考えを持ったFPもいます。ですが、「借りられる額」で計算するFPがあまりにも多いのも事実です。, よって、住宅予算の相談をする場合は、利害関係のないFPに依頼することをおすすめします。, ここまでは住宅ローンの借入は「無理なく返せる額」にすべきとお話ししてきました。5章では、返済額や住居費負担を抑えるにはどうしたらいいのか？についてお伝えします。, 住宅購入以前から経済や金利情報をこまめに追っていた人は適用金利が低い「変動型」がおすすめです。今後も習慣として情報収集を続けるので金利上昇のリスクに備えることができます。, 一方で、今まで経済や金利情報を見ていなかった人は「固定型」がおすすめです。なぜなら、いままで情報収集する習慣がなかったからです。そういった人が適用金利が低いからと「変動型」を選んでしまうと金利上昇のリスクに備えることができずに返済額が増えてしまいます。, ポイントはあなたの性格に合った金利タイプを選ぶことです。そうすることで、結果的に返済額を抑える可能性が高くなります。, 毎月の返済金額は変えず、返済期間を短くする返済方法。繰り上げして支払った金額が元金返済に充当されます。返済期間が縮まるために、短縮された期間の利息が軽減されます。, 返済期間は変わらずに、月々の返済金額を減らす返済方法です。期間短縮型と比べると利息軽減効果が少ないですが、毎月の出費が直接減らせますので、その分家計にゆとりができます。, どちらもメリットはありますが、「返済額軽減型」をおすすめします。なぜなら月々の返済額を抑えられるからです。, また、月々の返済を抑えることで手元の現金を増やし、子供が大きくなるにつれて必要になってくる教育費や想定外の支出に対応しやすくなります。, ＜注意点１＞ ※1 11年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。, ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円※4-2）のうちいずれか少ない方の金額の1%, ※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。, ※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円（※4-1）、5,000万円（※4-2）。. （出所）【スマホ版】国土交通省「すまい給付金（住宅ローン減税制度の概要）」, 将来、繰り上げ返済する可能性がある場合は注意が必要です。なぜなら、繰り上げ返済は「期間短縮」か「返済金額減額」が選べますが、10年以下に期間短縮すると、途中でローン控除が終わってしまうからです。繰り上げ返済は計画的に行いましょう。, （出所）【PC版】国土交通省「すまい給付金」 住宅ローンを利用する際には借入年数を何年にするべきかよく考えなければいけません。30年または35年のどちらを選ぶべきか、さらに短い借入年数にするべきなのか、繰上返済などの返済方法など住宅ローン返済にまつわる注意点などを詳しく紹介します。 住宅ローンを3,500万円借りる場合、どれくらいの年収があれば余裕を持って返済できるのでしょうか。借入額を決める際には返済比率から考えてみることが大切です。無理なく返済するためのポイントを解 … ※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円（※4-1）、5,000万円（※4-2）。, （出所）【PC版】国土交通省「すまい給付金（住宅ローン減税制度の概要）」 住宅ローンの返済比率、なんだか難しそうなイメージがありますが、 先に結論を述べてしまうと、年収の20%を目安にしておくと安心だと一般的には言われています 。 この記事では、なぜ20%が目安と言われているのか、基礎知識から詳しく解説します。 前回記事では、住宅ローンが返せなくなると何が起きるかを、段階的に説明しました。その時に選べる道は3つあります。 返済比率が30％を超してしまうと、年収倍率の観点からしてもアウトになります。 返済比率が30％の人の額面年収は、6,898,560円となりますが、手取りは5,000,000円程度です。 上記シミュレーションでは、年間に必要となるお金が5,669,568円でした。 住宅ローンを検討していると、「返済比率は〇〇％」という言葉がよく出てきますよね。 返済比率とは年収に占める年間返済額の割合(＝返済負担率)のことで、住宅ローン選びの重要な指標です。 住宅供給公社、不動産投資専門の仲介会社などを経て、不動産コンサルタントとして独立。不動産投資、住み替え、融資など多岐にわたる不動産に関する相談・コンサルティングを行なう。セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。主な著書に、「貯蓄のチカラ～30歳からのおカネの教科書」（朝日新聞出版）、「失敗ゼロにする不動産投資でお金を増やす！」「賃貸生活A to Z」（アスペクト）がある。, ※本記事の掲載内容は執筆時点の情報に基づき作成されています。公開後に制度・内容が変更される場合がありますので、それぞれのホームページなどで最新情報の確認をお願いします。, 岸博幸さん、竹中平蔵さん、森永卓郎さんといった識者の最新インタビューに加え、月間100万人が訪れる「ARUHIマガジン」から厳選した「今、読むべき記事」を多数収録。新時代の「家」と「お金」のことがまるごとわかる！, 住宅ローンの適正な返済比率は？ “借りられる金額”と“借りていい金額”はどう違う？. 住宅ローン控除についてもチェックしておきましょう。 住宅ローンは、新居への入居から10年間（2020年12月31日までの入居ならば13年間）、年末時点の住宅ローン残高の1％が所得税（引ききれない場合は住民税からも）から控除されるというものです。 住宅ローンの返済比率とは？ 借りていい住宅ローンの金額を知るのは、「返済比率」について知っておくことが大切です。そこでまず、「返済比率」についてご説明しましょう。 返済比率とは、「年収に占める返済額の割合」のことを言います。 （出所）【スマホ版】国土交通省「すまい給付金シミュレーション」, 「すまい給付金シミュレーション」を使用すると、給付額と控除額が簡単にわかります。自分の場合はいくらになるのか参考程度に調べてみると良いでしょう。, 個別状況によって内容も変わってきますので、詳しくはお近くの管轄にお問い合わせください。, 住宅購入で一番大切なのは、立地や外観や内装…などではありません。「予算をいくらにするか」です。, なぜなら、家を買うことがゴールではないからです。家よりも大切なことは人生にはたくさんありますよね。ですので限度額いっぱいいっぱいで住宅ローンを借りて、他の大切なことにお金を使えなくなるのは本末転倒です。, よって、住宅ローンは「金融機関が貸してくれる金額」ではなく「無理なく返せる金額」で検討するのをおすすめします。, 本記事には、チェックリストを掲載しています。家を買おうと思ったら、まずは「無理なく返せる額」と「返済額を抑えるコツ」をチェックしてみてください。, 元銀行員が教える！住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ５選【チェックリスト付】, 「不動産仲介・住宅設計・住宅建築」をワンストップで手がける『ゼロリノベ』。その専門家集団の監修のもと、単に情報をまとめただけの軽い記事ではなく、真剣に住まいを考えるユーザーに役立つ”リアル”な情報をお届けしています。. 住宅ローンの返済比率の平均値. Copyright © Grooveagent.Inc, All Rights Reserved. 住宅購入を検討するときに、住宅ローンをいくら借りられるのかは重要だ。そのときに目安になるのが返済比率だ。色々な要素によって借り入れ可能額は変動するが、無理なく返済を続けていくためにも返済比率に着目し、住宅ローンの借り入れ金額の目安を知っておくとよい。 キャリア30年の銀行員が語る、コロナで住宅ローンが返せない人が選べる3つの道. 1.2.1 住宅ローン控除はいくら戻ってくる？ 住宅ローンを組む際、返済比率が何パーセントになるのかを確認していなければ マイホームを買ってから間違いなく後悔します。 年収400万円の返済比率30％の場合、 毎月返済額は10万円ですから、生活費として残るお金は15万3,948円 です。 フラット35の場合、返済比率は35％まで融資に通りますから、毎月返済額は 400万円 × 35％ ÷ 12か月で11万6,666円 まずは、返済比率をもとにシミュレーションした住宅ローン目安一覧表をご覧ください。 手取り年収：40未満・配偶者有り 借りられる額：金利1.2％（元利均等）・返済期間35年・返済比率30 … しかし、返済比率が35%以内であれば、フルローンでも審査に通過することがあります。 個人的な感覚では、返済比率が30％以下であると、好ましいです。 また、フラット35では、購入金額に占める借入金額が9割以上か、未満かで金利が変わります。 返済に困ったとき、3つの道が選べる. （1）÷100万円当たりの毎月返済額（2,822円）（※）＝51.65…（2） （2）は100万円当たりの数字なので、（2）×100万円＝5,165万円（3）, ※35年返済、審査金利1％で100万円を借りた場合の毎月返済額（ボーナス払い無し）は、2,822円, まず、月の収入に返済比率（35％）をかけると、おおよその毎月の返済額を求めることができます。これが（1）です。この（1）を、100万円当たりの毎月返済額で割ると、100万円の何倍の借入額に対する返済額かがわかります。, その結果、（2）の通り、100万円の51.65倍という結果になりましたので、これに100万円をかけて5,165万円という金額が導き出されます。, なお、「35年返済、審査金利1％の100万円当たりの毎月返済額」は、関数電卓を使って求めるか、住宅ローンの返済額早見表で確認することができます。, 計算結果は、5,165万円となりましたが、通常、住宅ローンは10万円単位で融資を行う金融機関が多いので、10万円未満は切り捨てて、このケースでは最大で5,160万円まで住宅ローンが借りられる、ということになり、毎月の返済額は145,807円となります。, 住宅ローンが最大いくらまで借りられるかがわかれば、次の問題は、「借り入れした住宅ローンを毎月きちんと返済していけるかどうか」ということになります。ここで忘れてはいけないのは、住宅を購入すると、住宅ローン返済の他にも負担しなければいけない費用が発生することです。, ここで住宅を購入した後にかかるお金を考えてみましょう。具体的には、次のようなお金が毎月、あるいは毎年必要になります。, 不動産を所有することで「固定資産税」と「都市計画税」が毎年課税されます。土地や建物の面積が大きければ大きいほど、立地が良ければよいほど、建物は新しいほど税金は高くなります。, 税金がいくらになるかは、所有する土地や建物の評価額によって異なり、その評価額も3年に一度見直しされ、変化していきます。, たとえば、首都圏の平均的な立地で、70㎡程度のマンションであれば、15万円前後毎年税金として支払い発生します。, 購入した住宅がマンションであれば、毎月「管理費」と「修繕積立金」の支払い（積み立て）が必要になります。マンションによってその額はバラバラですが、所有する建物の面積が大きければ大きいほど、また建物が古くなればその分、修繕積立金は高くなっていきます。たとえば、築10年程度の70㎡程度のマンションなら、平均的に管理と修繕積立金で2万～3万円程度は毎月支払うことになります。, 一方、一戸建てであれば、毎月決まって管理費や修繕積立金を支払う必要はありませんが、建物の劣化が進めば、その都度補修が必要になりますので、ある程度自分で予算を確保しておかなければなりません。, 住宅ローンの「借りられる金額」については前述の通りですが、これは「借りていい金額」とはイコールではありません。では、実際どのくらいまで住宅ローンを借りてもいいものなのでしょうか。, 具体的な金額は、各家庭の収入と支出とバランスによるので、一概には言えませんが、一般的に住居費の目安としては「年収の20～25％」ぐらいが理想的と言われています。ただし、実際には年収が相対的に低い方の方が、年収に占める住居費の割合が高くなる傾向があるため、「年収の30％」ぐらいを住居費が占めている方が多いようです。, ここで言う“住居費”とは、住宅を維持する費用も含まれるので、住宅ローン以外の前述した購入後にかかる費用も含んで考えなければなりません。, そこで、この目安となる住居費の割合と、購入後にかかる費用を参考にして、適正な返済比率と借入額を考えてみましょう。, 先ほどの例によると、他に借り入れのない年収500万円のサラリーマンの方が、審査金利１％で35年の住宅ローンを利用する場合に、利用する金融機関が年収500万円の方に定める最大の返済比率が35％であれば、最大借り入れ可能額は5,160万円、その場合の毎月返済額は145,807円でした。, 一方、前述した通り、一般的に理想的な住居費の目安は年収の20～25％ぐらいと言われています。理想的な住居費の目安を年収の25とすると、年収500万円の方の場合、毎月の理想的な住居費は、, 仮に、購入する物件がマンションだった場合、そのマンションの固定資産税等税金が毎年15万円（12,500円／月相当）、管理費と修繕積立金が毎月25,000円かかるとします。この場合、税金と管理費等を合わせた毎月の負担額は、12,500円＋25,000円＝37,500円です。, 毎月の理想的な住居費である104,166円から、この37,500円を差し引いた額が、住宅ローンの返済額に充てられる金額です。, 次に毎月の返済額が66,666円となる住宅ローンの借入額を計算してみましょう。先ほどの例と同様に、66,666円を35年返済、審査金利１％で100万円を借りた場合の毎月返済額（ボーナス払い無し）である2,822円で割り戻すと、, となります。借り入れ額は100万円の23.61倍ということですから、これを10万円単位の融資額に置き換えると次の計算式の通りです, この2,360万円が、年収500万円の方が借りていい住宅ローンの金額ということになり、返済比率は15.98％となります。金融機関が許容する返済負担率と比べると、かなり少ないことがおわかりいただけるのではないでしょうか。, ただ、これでは融資額が少なくなってしまうため、現実的には住宅を購入することがむずかしくなってしまうでしょう。そこで、現実的な範囲で住居費の年収に占める割合を30％とすると、年収500万円の方の場合、毎月の支払い可能な住居費は125,000円となり、上記と同様の計算をすると、借り入れ可能な住宅ローンは3,090万円となります。このときの住宅ローンの返済比率は、20.93％となります。, この場合、もし、物件価格の100％を住宅ローンで賄うのであれば、物件価格は3,090万円まで、同じく90％を賄う場合の物件価格は3,430万円となります。このように、自己資金をどこまで用意できるかによって購入できる物件の価格が異なってきます。, また、税金や管理費等の金額によっても、適正な住宅ローンの借入可能額は変わってきます。, 以上のように、住宅ローンの借り入れ金額を考える際には、住宅ローンだけで考えるのではなく、税金や修繕費、管理費などを含めた“住居費”全体で考えなければなりません。そのため、住宅ローンの適正な返済比率は20％前後、一戸建てのように毎月かかる修繕費や管理費が少ない場合でも、25％以内に抑えておくことをおすすめします。, なお、これから年収が確実に上昇していくという方の場合、現在の返済比率を高めにして借り入れ金額を増やすことも考えられます。ですが、将来的には子どもの誕生や成長に伴う支出なども増えてくるので、そういった場合でも、できる限り返済比率は抑えて、20％～25％以内にしておくのがよいでしょう。, ▼【相談無料】住宅ローン専門金融機関／国内最大手ARUHIは全国140以上の店舗を展開中, 不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
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